Thị trường bất động sản thời gian qua mắc hai bệnh nặng: vướng mắc pháp lý và thiếu vốn. Vì vậy, 2 dự án luật quan trọng là Luật Đất đai (sửa đổi), Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) đang được kỳ vọng sẽ tạo ra phương thuốc hữu hiệu để vừa chữa được hai căn bệnh trên, vừa giúp hồi phục sức khỏe của thị trường.

Để khơi thông thị trường cần tháo gỡ những vướng mắc pháp lý cũng như cải thiện cơ hội tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng cho chủ đầu tư trong bối cảnh nguồn vốn trái phiếu dần thu hẹp.

Với các chủ đầu tư dự án bất động sản và cả các ngân hàng, dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) vừa bấm nút thông qua mang đến hai tin vui và một tin kém vui.

Các quy định chồng chéo

Trước hết, xin phân tích Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi) được thông qua vào tháng 11/2023. Điều 1 Luật này quy định về phạm vi điều chỉnh nêu rõ: Tổ chức tín dụng, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của tổ chức tín dụng… bán nhà ở, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo pháp luật về các tổ chức tín dụng và pháp luật có liên quan về xử lý tài sản bảo đảm.

Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 sẽ không trực tiếp điều chỉnh hoạt động chuyển nhượng dự án bất động sản (BĐS) là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ. Cách tiếp cận này đi theo hướng không coi hoạt động xử lý nợ là hoạt động kinh doanh BĐS theo Luật Kinh doanh BĐS mà sẽ thực hiện theo Luật Các tổ chức tín dụng và pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm.

Sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 được thông qua thì Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) quy định thế nào về chuyển nhượng dự án BĐS là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ là vấn đề được các ngân hàng cũng như doanh nghiệp hết sức quan tâm.

Rõ ràng Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) không thể quy định trực tiếp về xử lý tài sản bảo đảm. Chẳng hạn các nguyên tắc, điều kiện, trình tự chuyển nhượng dự án để xử lý tài sản bảo đảm nhằm thu hồi nợ không thuộc phạm vi điều chỉnh của Luật Các tổ chức tín dụng mà cần dẫn chiếu áp dụng theo pháp luật chuyên ngành.

Trong quá trình thảo luận về Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi), đã có những ý kiến nâng lên, đặt xuống cân nhắc về việc luật này có quy định về xử lý tài sản bảo đảm là dự án BĐS để thu hồi nợ hay không.

Chẳng hạn, Nghị quyết số 05/NQ-CP ngày 05/01/2024 của Chính phủ đã kết luận về phương án chỉnh lý, hoàn thiện Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) đã chỉ đạo “bỏ các Điều 188, 190 và 192 dự thảo Luật về xử lý tài sản bảo đảm”. Dự thảo luật ban đầu cũng không đề cập đến việc xử lý tài sản bảo đảm.

Với phương án này, sau khi Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật các tổ chức tín dụng 2024 có hiệu lực, cả hai luật này đều không điều chỉnh vấn đề xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ, tạo ra “khoảng trống pháp lý”. Trường hợp điều này xảy ra, ngân hàng liệu có “dám” nhận tài sản bảo đảm là dự án BĐS khi không có hành lang pháp lý để xử lý nợ trong trường hợp bên vay không trả được tiền?

Tuy nhiên, Luật Các tổ chức tín dụng cũng không thể dẫn chiếu để quy định việc chuyển nhượng dự án BĐS là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ phải tuân theo nguyên tắc, điều kiện, thủ tục của Luật Kinh doanh bất động sản.

Lý do nằm ở việc pháp luật có độ “vênh” khi cho phép chủ đầu tư thế chấp dự án BĐS với điều kiện rất “lỏng” (“đầu vào” mở) nhưng lại siết chặt việc chuyển nhượng dự án để xử lý nợ (“đầu ra” khóa chặt). Vướng mắc này khiến vấn đề chuyển nhượng dự án là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ của tổ chức tín dụng những năm qua gặp nhiều khó khăn.

Trong quá trình soạn Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), các Bộ ngành, ngân hàng thương mại đã chỉ rõ việc rất nhiều dự án BĐS đang thế chấp tại ngân hàng không đáp ứng được điều kiện chuyển nhượng dự án rất nghiêm ngặt theo Luật Kinh doanh bất động sản (ví dụ do chưa xác định được giá đất; chưa hoàn thành nộp tiền đất; thậm chí chưa được phê duyệt quy hoạch chi tiết…).

Ngoài ra, các tổ chức tín dụng bản chất không phải tổ chức kinh doanh BĐS nên cũng không đáp ứng được điều kiện của bên chuyển nhượng dự án (phải là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh BĐS).

Bởi vậy, Ngân hàng nhà nước đã cảnh báo trong quá trình soạn Luật Kinh doanh bất động sản: Các ngân hàng thương mại không muốn nhận thế chấp dự án BĐS để cho vay (do “ách tắc” trong xử lý nợ).

Hai điễm nghẽn được khơi thông

Tin vui thứ nhất ở đây là dự thảo Luật Các tổ chức tín dụng (sửa đổi) mà Quốc hội biểu quyết thông qua đã bổ sung khoản 3 vào Điều 200 về “chuyển nhượng dự án bất động sản là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan”.

Tin vui thứ hai, Luật cũng đã bổ sung quy định chuyển tiếp tại Điều 210, cho phép tổ chức tín dụng, công ty quản lý nợ và khai thác tài sản của tổ chức tín dụng… được chuyển nhượng dự án BĐS đã nhận làm tài sản bảo đảm trước ngày Luật có hiệu lực thi hành để thu hồi nợ với những điều kiện được giảm tải so với điều kiện áp dụng cho các doanh nghiệp BĐS chuyên nghiệp.

Cụ thể, quy định chuyển tiếp cho phép ngân hàng chuyển nhượng dự án BĐS đã nhận làm tài sản bảo đảm mà không phải đáp ứng điều kiện chủ thể kinh doanh BĐS (không phải là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh BĐS); đồng thời dự án BĐS, bên nhận chuyển nhượng dự án cũng chỉ phải đáp ứng một số điều kiện theo Điều 40 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

Theo đó, trường hợp này dự án không cần phải có quy hoạch chi tiết được phê duyệt hay điều kiện đã hoàn thành giải phóng mặt bằng; chủ đầu tư cũng chưa cần có quyết định giao đất, chưa phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai…

Các điều kiện này đã được giảm nhẹ trên cơ sở luật hóa Điều 10 Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng. Tuy nhiên điều đáng lưu ý là việc “cắt giảm” điều kiện chuyển nhượng dự án BĐS là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ này chỉ được quy định trong điều khoản chuyển tiếp, áp dụng cho các hợp đồng thế chấp xảy ra trước ngày Luật Các tổ chức tín dụng 2024 có hiệu lực thi hành (trước ngày 01/7/2024).

Khó khăn cả bên cho vay và bên vay

Tin kém vui là: khoản 3 Điều 200 Luật Các tổ chức tín dụng 2024 quy định chuyển nhượng dự án BĐS là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ thực hiện theo pháp luật về kinh doanh bất động sản và pháp luật có liên quan nhưng chỉ cắt giảm điều kiện chủ thể kinh doanh BĐS (không cần là doanh nghiệp có ngành nghề kinh doanh BĐS) mà không cắt giảm điều kiện của dự án.

Theo đó, trường hợp chuyển nhượng dự án để thu hồi nợ thì dự án vẫn phải được phê duyệt quy hoạch chi tiết, phải hoàn thành giải phóng mặt bằng, đã có quyết định giao đất và phải hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất đai…

Quy định này rõ ràng không hợp lý bởi về bản chất, hoạt động chuyển nhượng dự án này là việc chẳng đặng đừng để thu hồi nợ, không phải hoạt động kinh doanh BĐS nhằm tìm kiếm lợi nhuận của các chủ đầu tư.

Việc Luật Các tổ chức tín dụng yêu cầu chuyển nhượng dự án BĐS là tài sản bảo đảm để thu hồi nợ phải tuân theo nguyên tắc, điều kiện, thủ tục của Luật Kinh doanh bất động sản chẳng khác nào… đánh đố ngân hàng. Các ngân hàng thương mại liệu có sẵn sàng nhận thế chấp dự án BĐS để cho chủ đầu tư vay khi biết sẽ gặp “ách tắc” nếu phải xử lý nợ?

Trường hợp này, ngân hàng có thể sẽ siết chặt điều kiện cho vay và chỉ giải ngân khi dự án đã đủ điều kiện chuyển nhượng (có quy hoạch chi tiết, đã giao đất và hoàn thành nghĩa vụ tài chính về đất). Đây là bất cập lớn bởi khi dự án đã đến bước pháp lý này thì chủ đầu tư cũng không thực sự cần đến nguồn vốn tín dụng mà có thể huy động tiền trả trước từ khách hàng hoặc từ các hợp đồng hợp tác.

Thực tế các chủ đầu tư hiện nay có nhu cầu vay để nộp tiền sử dụng đất. Tuy nhiên, thời gian tới có thể ngân hàng sẽ không giải ngân khoản vay này (trừ trường hợp chủ đầu tư có tài sản bảo đảm khác). Các dự án BĐS có thể sẽ tiếp tục “đói vốn” sau khi Luật Các tổ chức tín dụng 2024 có hiệu lực.